# Item 99 da NFS-e nacional: os códigos de locação, condomínio e operações sem ISS

> O item 99 é um grupo de códigos de tributação nacional criado para operações sem ISS e sem ICMS que passaram a exigir NFS-e por causa do IBS e da CBS: locação de imóveis e de bens móveis, cessão e arrendamento, bens imateriais e taxas de condomínio. Essas notas só são autorizadas pela Sefin Nacional, não destacam ISS e são obrigatórias a partir de 01/12/2026.

- Seção: NFS-e: Nota Fiscal de Serviço Eletrônica
- URL: https://pegaxml.com.br/nfs-e/item-99-da-lista-nacional
- Publicado: 07/11/2026 · Atualizado: 07/11/2026
- Publicado por: PegaXML, site da Myse Sistemas (a mesma empresa do FazNota)

## Por que existe um item que não está na LC 116

A lista de serviços da LC 116/2003 trata do que paga ISS. Locar um imóvel, arrendar um terreno ou cobrar a taxa de um condomínio não são serviços da lista, e por isso nunca tiveram NFS-e como regra. Com a reforma do consumo, essas operações passaram a estar no campo do IBS e da CBS (ou, no caso do condomínio, a ter obrigação de documento fiscal mesmo quando não há tributo devido). Era preciso um documento para elas.

A solução foi aproveitar a NFS-e padrão nacional e criar um grupo de códigos próprio, o **item 99**, para "operações sem incidência de ISSQN e ICMS". Ele entrou pela NT 009 da NFS-e (versão 1.01, item 2.15).

## A tabela do item 99

| Código | Descrição oficial (resumida) |
|---|---|
| 99.01.01 | Outros serviços sem incidência de ISSQN e ICMS (código residual) |
| 99.02.01 | Operações com bens imateriais não classificados em itens anteriores |
| 99.03.01 | Locação de bens imóveis |
| 99.03.02 | Cessão onerosa de bens imóveis |
| 99.03.03 | Arrendamento de bens imóveis |
| 99.03.04 | Servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis (quando não tributáveis pelo ISSQN) |
| 99.03.05 | Permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis (quando não tributáveis pelo ISSQN) |
| 99.04.01 | Locação de bens móveis |
| 99.05.01 | Operações condominiais: taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício, desde que não caracterizem operações de outros códigos |

Fonte: NT 009 v1.01 e FAQ da NFS-e v1.3 (item 16.2). Para o restante da tabela nacional, veja [códigos de serviço da NFS-e](https://pegaxml.com.br/tabelas/codigo-servico-nfse/).

## Regras que valem para todo o item 99

1. **Só a Sefin Nacional autoriza.** Documentos do item 99 podem ser emitidos pela web, pelo aplicativo ou pela API nacional. Se um sistema próprio municipal tentar compartilhá-los com o ADN, recebe a rejeição **E0309** (FAQ, item 16.3).
2. **Habilitação universal.** Todo CPF ou CNPJ já está habilitado a emitir nota do item 99, mesmo que o município use sistema próprio para os demais serviços (FAQ, item 16.4).
3. **Sem ISS.** A tributação municipal é sempre "4 - Não Incidência", sem alíquota nem valor de ISS (FAQ, item 16.5).
4. **NBS obrigatória.** Na locação de imóveis, a NBS é fixa: 1.1002.10.00 (residencial) ou 1.1002.20.00 (não residencial). Veja [NBS](https://pegaxml.com.br/nfs-e/nbs-nomenclatura-brasileira-de-servicos).
5. **Canal recomendado.** Enquanto as telas do Emissor Web estiverem em desenvolvimento, o FAQ aponta a API como via recomendada (itens 16.1, 16.4 e 16.6). A notícia de 29/10/2026 informou que o Emissor Web terá suporte "futuramente".

## Os grupos de dados de cada código

### Locação, cessão e arrendamento de imóveis (99.03)

- **imovel:** grupo com o município do imóvel.
- **gLocacao:** obrigatório e só aceito nos códigos 99.03.01 a 99.03.05. Traz o percentual de copropriedade (100% quando há um só locador), o valor total da operação, os descontos totais e, opcionalmente, o vencimento original.
- **gUnidImob:** até 99 unidades na mesma nota, desde que tenham o mesmo prestador, tomador, município e percentual de copropriedade. Cada unidade traz inscrição imobiliária (opcional), o código do Cadastro Imobiliário Brasileiro ou o endereço, e os ajustes de base.
- **gAjusteBCLocImoveis:** até 10 por unidade, com os tipos 01 tributos (como IPTU), 02 emolumentos, 03 condomínio, 04 redutor social (só na NBS residencial) e 99 outras parcelas.

O valor do serviço é calculado a partir desses dados: percentual de copropriedade multiplicado pelo valor total da operação, e o mesmo para os descontos (FAQ, item 16.6).

### Locação de bens móveis (99.04.01)

Usa o grupo **bensMoveis**, com até 1.000 itens, cada um com NCM, descrição e quantidade. A locação de bens móveis não tem ISS: o tratamento é só de IBS e CBS.

### Operações condominiais (99.05.01)

- **imovel:** obrigatório, sem o grupo de locação.
- **condominios:** vencimento original, até 20 cobranças (ordinária, privativa, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva, outra), até 20 detalhamentos da cobrança e até 10 descontos.
- O valor do serviço é a soma das cobranças. O tomador é o condômino.
- O condomínio emite com o próprio CNPJ (FAQ, item 16.11). Síndico ou administradora operam por procuração eletrônica.

A NT 009 apresenta o 99.05.01 a partir do condomínio que optou pelo regime regular do IBS e da CBS. O Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026, art. 115, VI, "d") e o Ato Conjunto 4/2026 incluem o condomínio edilício entre os obrigados a emitir documento fiscal a partir de 01/12/2026. Ser ou não contribuinte define se há tributo a pagar; a obrigação de emitir a nota tem base própria. Há divergência publicada sobre o alcance para condomínios não optantes, e a forma de preencher a nota sem tributo devido ainda não foi detalhada nos documentos oficiais. Confirme com o contador.

Receitas do condomínio com terceiros, como aluguel de salão ou cessão de espaço para antena, usam o código da operação (99.03.01 ou 99.03.04), e não o 99.05.01.

## Datas

| Situação | Data |
|---|---|
| Locação de bens móveis e locação, cessão e arrendamento de imóveis | Fatos geradores a partir de 01/12/2026 (Ato Conjunto 4/2026, art. 1º, III, "g") |
| Taxas e valores condominiais | A partir de 01/12/2026 (art. 1º, III, "f") |
| Bens imateriais e demais operações | A partir de 01/12/2026 |
| Optantes do Simples Nacional | A partir de 01/01/2027 (§ 1º) |
| Pessoa física contribuinte na locação | A partir de 01/01/2027 (Decreto 12.955, art. 115, § 3º, I) |

Na locação, o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no pagamento (LC 214/2025, art. 254, III). A pessoa física vira contribuinte do regime regular na locação quando, no ano anterior, tiver receita acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) **e** operações com mais de 3 imóveis distintos (art. 251).

Até 07/11/2026 não houve adiamento da data de 01/12/2026. A notícia oficial de 20/10/2026 informou os códigos 99.02 a 99.04 na produção restrita, via API. O FAQ de 06/11/2026 indicou entrada em produção "nas próximas semanas".

## O código residual 99.01.01

O 99.01.01 é para operações sem ISS e sem ICMS que exigem documento fiscal e não se enquadram nos códigos específicos (FAQ, item 27.3). Ele não tem campos específicos. Quando usado no lugar de um código ainda indisponível no canal, o FAQ (item 16.9) orienta detalhar a operação na descrição do serviço, no documento referenciado (número do contrato) e nas informações complementares. Não use o residual por comodidade quando existe código próprio.

## Pontos de atenção

- O item 99 é exclusivo da Sefin Nacional: nada de emitir pelo sistema da prefeitura.
- A nota do item 99 nunca destaca ISS.
- Locação de imóvel exige NBS fixa e os grupos de imóvel e locação.
- Condomínio emite com o próprio CNPJ; administradora atua por procuração.
- As datas valem para fatos geradores; na locação, o que conta é o pagamento.
- Acompanhe o portal gov.br/nfse: a disponibilidade dos códigos em produção ainda estava sendo liberada em novembro de 2026.

## Perguntas frequentes

### A nota do item 99 tem ISS?

Não. A tributação do ISS é sempre "4 - Não Incidência", sem alíquota nem valor de ISS (FAQ, item 16.5). O que pode haver é IBS e CBS, conforme o caso.

### Minha prefeitura usa sistema próprio. Posso emitir nota de locação por ela?

Não. Os códigos do item 99 só podem ser autorizados pela Sefin Nacional. O sistema próprio que tentar compartilhá-los recebe a rejeição E0309. Por outro lado, todo CPF e CNPJ já está habilitado a emitir essas notas no ambiente nacional.

### Quando a NFS-e de locação e de condomínio passa a ser obrigatória?

Para fatos geradores a partir de 01/12/2026 (Ato Conjunto 4/2026). Para optantes do Simples, a partir de 01/01/2027. A pessoa física que se enquadra como contribuinte na locação passa a ser obrigada a partir de 01/01/2027.

### Os códigos já estão disponíveis?

Em 06/11/2026, segundo o FAQ v1.3, as atualizações estavam na produção restrita (testes, sem efeito fiscal) e entrariam em produção nas semanas seguintes. A notícia de 29/10/2026 previa os releases 1 a 3 da NT 009 em produção até 01/12/2026.

## Fontes

- [NT SE/CGNFS-e nº 009 v1.01, item 2.15](https://www.gov.br/nfse/pt-br/biblioteca/documentacao-tecnica/rtc/nota-tecnica-009-se-cgnfs-e-v-1-01.pdf)
- [Perguntas Frequentes NFS-e v1.3, de 06/11/2026 (tema 16)](https://www.gov.br/nfse/pt-br/perguntas-frequentes/perguntas-frequentes-nfs-e-v1-3-20261106.pdf)
- [Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III](https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202607/31091735-20260730-16h30-ato-conjunto-rfb-cgibs-na-c2-ba-4-260731-090909.pdf)
- [Portal da NFS-e: release 1 da NT 009 em produção restrita (20/10/2026)](https://www.gov.br/nfse/pt-br/noticias/cgnfs-e-informa-disponibilizadas-no-ambiente-de-testes-o-release-1-das-evolucoes-da-nota-tecnica-009)
- [Portal da NFS-e: leiaute em produção e status da NT 009 (29/10/2026)](https://www.gov.br/nfse/pt-br/noticias/nfs-e-nacional-confira-oas-rientacoes-sobre-leiaute-em-producao-regras-de-preenchimento-de-ibs-cbs-e-status-da-nota-tecnica-009)
- [LC 214/2025, arts. 26, 251 a 263 (Planalto)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm)

## Leia também

- [Código de tributação nacional da NFS-e: como ler os 6 dígitos e escolher o código certo](https://pegaxml.com.br/nfs-e/codigo-de-tributacao-nacional.md)
- [IBS e CBS na NFS-e: o grupo IBSCBS, CST, cClassTrib, cIndOp e o cronograma até 2027](https://pegaxml.com.br/nfs-e/ibs-e-cbs-na-nfs-e.md)
- [NBS na NFS-e: o que é a Nomenclatura Brasileira de Serviços e por que ela ficou obrigatória](https://pegaxml.com.br/nfs-e/nbs-nomenclatura-brasileira-de-servicos.md)
- [Emissor Nacional da NFS-e: canais, formas de acesso, perfis e limites](https://pegaxml.com.br/nfs-e/emissor-nacional.md)
- [Erros da NFS-e nacional por código: o que cada rejeição do Emissor Nacional quer dizer](https://pegaxml.com.br/nfs-e/erros-da-nfs-e-nacional.md)

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