# Aluguel na reforma: quando o locador pessoa física vira contribuinte

> A pessoa física que aluga imóveis vira contribuinte do IBS e da CBS quando, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) com locações e alugou mais de 3 imóveis distintos, as duas condições juntas. Também vira no mesmo ano se passar o limite de receita em mais de 20%. A obrigação de emitir nota para a pessoa física começa em 01/01/2027, e o aluguel tem redução de 70% nas alíquotas e redutor social de R$ 600 por mês no residencial.

- Seção: Reforma Tributária
- URL: https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/aluguel-pessoa-fisica-ibs-cbs
- Publicado: 07/11/2026 · Atualizado: 07/11/2026
- Publicado por: PegaXML, site da Myse Sistemas (a mesma empresa do FazNota)

## A resposta curta: dois limites, ao mesmo tempo

O dono de imóveis que aluga como **pessoa física** não paga IBS e CBS só por receber aluguel. Ele vira contribuinte do regime regular quando, **no ano-calendário anterior**, cumpriu as duas condições juntas (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I):

| Condição | Limite |
|---|---|
| a) Receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis | **Acima de R$ 240 mil** |
| b) Quantidade de imóveis distintos objeto dessas operações | **Mais de 3** |

Quem tem, por exemplo, 10 imóveis e recebe R$ 200 mil por ano não se enquadra, porque não passa da receita. Quem recebe R$ 400 mil com 2 salas comerciais também não, porque não passa da quantidade. É preciso ultrapassar os dois.

> O Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026, art. 382, I) repete os critérios. A receita de 2026 é a que conta para o enquadramento de 2027.

## Os detalhes que mudam a conta

### O valor de R$ 240 mil é corrigido

O limite é **atualizado mensalmente pelo IPCA** desde a publicação da LC 214 (art. 251, § 5º). O Regulamento da CBS manda divulgar o valor atualizado por ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor (art. 382, § 4º). Por isso, o correto é falar em "R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA".

### Ultrapassar no próprio ano

A pessoa física também vira contribuinte **no mesmo ano** se a receita de locação passar em **mais de 20%** o limite (art. 251, § 2º, II). O Regulamento da CBS repete aqui a exigência da quantidade de imóveis (art. 382, § 1º, III).

### O que é imóvel distinto

Para o Regulamento da CBS:

- cada **unidade imobiliária autônoma** é um imóvel distinto, mesmo sem registro próprio (art. 383);
- a **fração ideal** conta como imóvel distinto (art. 382, § 9º);
- operações com **partes relacionadas** entram pelo valor de mercado (art. 382, § 8º).

### Locação curta conta no limite

A locação residencial de até **90 dias ininterruptos** segue as regras da hotelaria, e essas receitas **entram** nos limites do art. 251 (art. 253, §§ 1º e 2º, incluídos pela LC 227/2026). Veja [hotelaria e parques na reforma](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/hotelaria-e-parques-na-reforma).

## Quando começa a obrigação de emitir nota

Aqui há uma diferença importante entre empresas e pessoas físicas:

| Quem | Obrigação de NFS-e de locação | Base |
|---|---|---|
| Pessoa jurídica do regime regular | Fatos geradores a partir de **01/12/2026** | Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, "g" |
| Optante do Simples Nacional (inclusive MEI) | A partir de **01/01/2027** | Ato Conjunto 4/2026, art. 1º, § 1º |
| Pessoa física contribuinte pelos limites | A partir de **01/01/2027** | Regulamento da CBS, art. 115, § 3º, I (Decreto 13.075/2026) |

A inscrição da pessoa física no CNPJ também começa em 2027 (Regulamento da CBS, art. 105, § 4º-A).

Como o fato gerador da locação é o **pagamento** (LC 214, art. 254, III), cada aluguel pago gera o IBS e a CBS daquele pagamento (art. 254, § 2º).

## Quanto se paga

### Redução de 70%

As alíquotas do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis são reduzidas em **70%** (art. 261, parágrafo único). As demais operações com imóveis têm 50%. Veja [imóveis na reforma tributária](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/imoveis-regime-especifico).

### Redutor social de R$ 600

No aluguel **residencial**, o contribuinte do regime regular pode deduzir da base **R$ 600 por mês, por imóvel**, até o valor da base (art. 260, com a redação da LC 227/2026). O valor é corrigido pelo IPCA. Pelo Regulamento da CBS, o redutor é proporcional quando o período não é mensal (art. 377, parágrafo único) e proporcional à área residencial em imóvel de uso misto (art. 378).

### O que não entra na base

Não entram (art. 255, § 2º):

- tributos e emolumentos sobre o imóvel, como o **IPTU**;
- as **despesas de condomínio**.

### Exemplo de base

Aluguel residencial de R$ 3.000 por mês, com R$ 400 de condomínio e R$ 150 de IPTU cobrados junto:

| Item | Valor |
|---|---|
| Total cobrado | R$ 3.550 |
| (−) Condomínio | R$ 400 |
| (−) IPTU | R$ 150 |
| (−) Redutor social | R$ 600 |
| **Base do IBS e da CBS** | **R$ 2.400** |

Sobre a base aplicam-se as alíquotas de referência do ano com a redução de 70%. Em 07/11/2026, a alíquota de referência da CBS de 2027 ainda não estava fixada.

## O regime opcional de 3,65% para contratos antigos

Quem tem contrato de locação **por prazo determinado** firmado até **16/01/2025** pode optar por recolher IBS e CBS de **3,65% sobre a receita bruta recebida** (art. 487):

- **residencial:** pelo prazo original do contrato ou até **31/12/2028**, o que vier primeiro;
- **não residencial:** pelo prazo original, desde que o contrato tenha sido registrado em cartório até 31/12/2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor nos termos do regulamento.

A opção tem custo: **veda créditos** sobre as operações do imóvel, **impede o redutor social**, torna o pagamento definitivo e exige escrituração segregada (art. 487, §§ 3º a 11). Para o contrato não residencial, o Regulamento da CBS diz que a opção é **irretratável** durante o contrato e se manifesta pela emissão do primeiro documento fiscal com essa tributação (art. 463). Antes de optar, confirme com o contador como aplicar o procedimento ao seu contrato.

## A nota fiscal de aluguel

A NFS-e de locação de imóveis usa os códigos do item 99 da NFS-e nacional (NT 009 v1.01):

| Código | Operação |
|---|---|
| 99.03.01 | Locação de bens imóveis |
| 99.03.02 | Cessão onerosa de bens imóveis |
| 99.03.03 | Arrendamento de bens imóveis |
| 99.03.04 | Servidão, cessão de uso ou de espaço (quando não tributáveis pelo ISS) |
| 99.03.05 | Permissão de uso ou direito de passagem (quando não tributáveis pelo ISS) |

Pontos práticos, segundo as Perguntas Frequentes da NFS-e v1.3, de 06/11/2026:

- notas do item 99 **só são autorizadas pela Sefin Nacional** (web, API ou app), mesmo em município com sistema próprio;
- **todo CPF ou CNPJ** já está habilitado a emitir nota de locação;
- a nota do item 99 **não destaca ISS**;
- as telas do emissor web estavam em desenvolvimento, e a via recomendada era a API.

Situação em 07/11/2026: as atualizações da NT 009 estavam em produção restrita (testes), com entrada em produção prevista para 01/12/2026. Até 30/11/2026, o leiaute em produção continua sendo o anterior.

O **locatário** é o tomador da nota. A **imobiliária** não emite a nota do aluguel em nome próprio: o contribuinte é o locador (LC 214, art. 263, III). A imobiliária pode operar a emissão pelo proprietário com **procuração eletrônica** concedida no Portal da Receita. Ela emite NFS-e própria pela taxa de administração e pela intermediação.

Mais sobre a nota em [NFS-e com IBS e CBS](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/nfse-ibs-cbs-padrao-nacional).

## Checklist do locador pessoa física

1. Some a receita de locação de 2026 e conte os imóveis distintos, incluindo frações ideais e locações curtas.
2. Se passar dos dois limites, prepare-se para 2027: CNPJ, emissão de NFS-e e apuração.
3. Separe IPTU e condomínio do aluguel no recibo e no contrato.
4. Avalie com o contador a opção de 3,65% para contratos firmados até 16/01/2025.
5. Acompanhe a divulgação do valor corrigido do limite.

## Base legal e fontes

- LC 214/2025, arts. 251, 253, 254, 255, 260, 261, 263 e 487.
- Decreto 12.955/2026 (Regulamento da CBS), com as alterações do Decreto 13.075/2026.
- Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026; NT 009 v1.01; Perguntas Frequentes NFS-e v1.3.

Conteúdo informativo. Confira o seu caso com o contador.

## Perguntas frequentes

### Quem aluga um apartamento como pessoa física paga IBS e CBS?

Em regra, não. A pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, a receita de locação passou de R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) e envolveu mais de 3 imóveis distintos, as duas condições ao mesmo tempo (LC 214, art. 251, § 1º, I).

### Se eu passar do limite durante o ano, o que acontece?

Se a receita de locação no próprio ano passar em mais de 20% o limite de R$ 240 mil, a pessoa física vira contribuinte já naquele ano (art. 251, § 2º, II). O Regulamento da CBS repete a exigência da quantidade de imóveis.

### Desde quando a pessoa física é obrigada a emitir nota de aluguel?

A partir de 01/01/2027. O Regulamento da CBS, art. 115, § 3º, I, incluído pelo Decreto 13.075/2026, adiou para essa data a obrigação de documento fiscal da pessoa física contribuinte ou responsável. A inscrição no CNPJ também começa em 2027.

### Quanto de IBS e CBS incide sobre o aluguel?

As alíquotas de referência com redução de 70% (art. 261, parágrafo único). No aluguel residencial, a base pode ser reduzida em R$ 600 por mês por imóvel, atualizados pelo IPCA (art. 260).

### IPTU e condomínio entram na base do aluguel?

Não. Tributos e emolumentos sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas de condomínio ficam fora da base (art. 255, § 2º). Na NFS-e, eles são informados no grupo de ajuste da base de locação.

### Quem está abaixo dos limites pode emitir nota?

Pode. Qualquer CPF ou CNPJ está habilitado a emitir a NFS-e de locação, mas, abaixo dos dois limites, isso não decorre de obrigação de enquadramento (Perguntas Frequentes NFS-e, item 16.7).

## Fontes

- [LC 214/2025, arts. 251, 253, 254, 255, 260, 261 e 487](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm)
- [Decreto 12.955/2026 (Regulamento da CBS), arts. 105, 115, 382, 383 e 463](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2026/decreto/d12955.htm)
- [Decreto 13.075/2026 (altera o Regulamento da CBS)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2026/decreto/d13075.htm)
- [Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026](https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202607/31091735-20260730-16h30-ato-conjunto-rfb-cgibs-na-c2-ba-4-260731-090909.pdf)
- [Perguntas Frequentes NFS-e v1.3 (06/11/2026), tema 16](https://www.gov.br/nfse/pt-br/perguntas-frequentes/perguntas-frequentes-nfs-e-v1-3-20261106.pdf)
- [NT SE/CGNFS-e 009 v1.01](https://www.gov.br/nfse/pt-br/biblioteca/documentacao-tecnica/rtc/nota-tecnica-009-se-cgnfs-e-v-1-01.pdf)

## Leia também

- [Imóveis na reforma tributária: reduções de 50% e 70%, redutores e transição](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/imoveis-regime-especifico.md)
- [Condomínio edilício na reforma: contribuinte ou não, regra dos 80% e NFS-e](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/condominio-edilicio-ibs-cbs.md)
- [Hotelaria, parques de diversão e parques temáticos na reforma tributária](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/hotelaria-e-parques-na-reforma.md)
- [Contribuinte do IBS e da CBS: quem é, quem não é e quem pode optar](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/contribuintes-ibs-cbs.md)
- [NFS-e com IBS e CBS: NT 009, cIndOp e datas do padrão nacional](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/nfse-ibs-cbs-padrao-nacional.md)

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