# Imóveis na reforma tributária: reduções de 50% e 70%, redutores e transição

> As operações com imóveis têm regime específico na LC 214/2025: venda, direitos reais, administração, intermediação e construção civil têm alíquotas reduzidas em 50%, e a locação, cessão onerosa e arrendamento, em 70%. A base pode ser reduzida pelo redutor de ajuste (na venda) e pelo redutor social (100 mil reais no imóvel residencial novo, R$ 30 mil no lote e R$ 600 por mês no aluguel residencial). Há regimes opcionais de transição para incorporações, loteamentos e contratos de aluguel antigos.

- Seção: Reforma Tributária
- URL: https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/imoveis-regime-especifico
- Publicado: 07/11/2026 · Atualizado: 07/11/2026
- Publicado por: PegaXML, site da Myse Sistemas (a mesma empresa do FazNota)

## O mapa do regime de imóveis

A LC 214/2025 dedica um capítulo inteiro aos imóveis (arts. 251 a 270). Ele vale para as operações feitas por quem apura IBS e CBS no **regime regular** (art. 251) e alcança cinco tipos de operação (art. 252):

| Operação | Fato gerador (art. 254) | Redução de alíquota (art. 261) |
|---|---|---|
| Alienação (venda), inclusive incorporação e loteamento | No ato da alienação | 50% |
| Cessão e atos onerosos de direitos reais | Na celebração do ato | 50% |
| Locação, cessão onerosa e arrendamento | No pagamento | **70%** |
| Administração e intermediação (imobiliárias, corretores) | No pagamento | 50% |
| Construção civil | No fornecimento | 50% |

Seguem as regras da locação: a servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem (art. 252, § 1º).

**Não há incidência** (art. 252, § 2º):

- na **permuta** entre imóveis, exceto sobre a torna (a diferença paga em dinheiro);
- na constituição ou transmissão de **direitos reais de garantia**;
- nas operações de fundos patrimoniais da Lei 13.800/2019, para investimento do fundo.

## Quem é contribuinte

### Empresas

O contribuinte é o alienante, quem cede ou institui o direito real, o **locador**, o adquirente em leilão judicial, o construtor e o prestador de administração e intermediação (art. 263). Na sociedade em conta de participação, o sócio ostensivo recolhe (art. 264).

### Pessoas físicas

A pessoa física vira contribuinte do regime regular nas operações com imóveis quando, **no ano-calendário anterior** (art. 251, § 1º):

1. **Locação:** recebeu mais de **R$ 240 mil** (valor corrigido mensalmente pelo IPCA) **e** teve mais de **3 imóveis distintos** locados;
2. **Venda:** vendeu ou cedeu direitos de **mais de 3 imóveis distintos**, considerados os que estavam no patrimônio havia menos de 5 anos;
3. **Venda de imóvel construído:** vendeu **mais de 1 imóvel construído por ela** nos 5 anos anteriores.

Ela também vira contribuinte **no próprio ano** se ultrapassar os limites de venda, ou se a receita de locação passar em mais de 20% o limite da locação (art. 251, § 2º). O imóvel recebido por herança, doação ou meação conta o prazo desde a aquisição pelo antigo dono (art. 251, § 4º).

O detalhe da locação está em [aluguel na reforma: quando o locador pessoa física vira contribuinte](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/aluguel-pessoa-fisica-ibs-cbs).

## Base de cálculo e os dois redutores

A base é o valor da operação: da venda, do aluguel, do direito real, da administração ou intermediação, ou da construção (art. 255). As administrações tributárias podem apurar um **valor de referência** do imóvel, com metodologia baseada em preços de mercado, dados de cartórios e características do bem (art. 256).

### Redutor de ajuste (só na venda)

A partir de **01/01/2027**, cada imóvel de contribuinte do regime regular recebe um valor de **redutor de ajuste** (art. 257). Ele serve **exclusivamente** para reduzir a base na alienação. Para imóveis que o contribuinte já tinha em 31/12/2026, o valor inicial parte do valor de aquisição atualizado, nos termos do art. 258. A ideia é tributar, na venda, algo próximo do valor agregado, e não o preço cheio.

### Redutor social

- **Venda** de imóvel residencial **novo**: dedução de **100 mil reais** por imóvel. De **lote** residencial: **R$ 30 mil** por lote. A dedução é aplicada depois do redutor de ajuste, até o limite da base (art. 259).
- **Locação** residencial: dedução de **R$ 600 por mês, por imóvel**, até o limite da base, atualizada pelo IPCA (art. 260, com a redação da LC 227/2026, que acrescentou "por mês").

## Incorporação, loteamento e construção

- Na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS da venda das unidades são devidos **em cada pagamento** (art. 262).
- A apuração é feita **por empreendimento**, vinculada a um CNPJ ou CPF específico. Cada obra, incorporação ou loteamento é um centro de custo distinto (art. 270).
- O documento fiscal das compras para a obra deve indicar o **número do cadastro da obra** (art. 270, parágrafo único).

### O CIB

Os imóveis urbanos e rurais devem ser inscritos no **Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)**, integrado ao Sinter (art. 265), com prazos escalonados de adequação para órgãos, cartórios e municípios (art. 266). A obra de construção civil também recebe identificação nesse cadastro (art. 269).

## Regimes opcionais de transição

A LC 214 criou opções para operações iniciadas antes da reforma. Todas afastam outras formas de incidência, vedam créditos relacionados e impedem os redutores.

| Situação | Opção | Recolhimento | Base legal |
|---|---|---|---|
| Incorporação com patrimônio de afetação no RET, com pedido efetivado antes de 01/01/2029 | IBS e CBS sobre a receita mensal recebida | 2,08% (ou 0,53% nas hipóteses do art. 4º, §§ 6º e 8º, e art. 8º, parágrafo único, da Lei 10.931/2004) | Art. 485 |
| Loteamento com registro efetivado antes de 01/01/2029 | IBS e CBS sobre a receita bruta recebida | 3,65% | Art. 486 |
| Locação, cessão onerosa ou arrendamento por prazo determinado, com contrato firmado até 16/01/2025 | IBS e CBS sobre a receita bruta recebida | 3,65% | Art. 487 |

Na locação, a opção vale:

- **contrato não residencial:** pelo prazo original, se o contrato foi firmado até 16/01/2025 (data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica) **e** registrado em cartório até 31/12/2025, ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor nos termos do regulamento;
- **contrato residencial:** pelo prazo original ou **até 31/12/2028**, o que vier primeiro, se firmado até 16/01/2025 (com prova também pelo pagamento do aluguel no prazo da lei).

O pagamento nesses regimes é **definitivo** e exige escrituração segregada (arts. 486 e 487).

A partir de **01/01/2029**, quem vende imóvel pode deduzir da base do IBS o valor de bens e serviços usados na obra e comprados de 2027 a 2032, sujeitos a ICMS ou ISS, com documento idôneo, com multiplicadores de 1 (2027 e 2028) a 0,6 (2032) (art. 488). A regra não vale para quem optou pelos regimes dos arts. 485 e 486.

## Documentos fiscais

Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026:

- a **NFS-e de locações**, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis é obrigatória para fatos geradores a partir de **01/12/2026**, com códigos do item 99 da NFS-e (99.03.01 a 99.03.05), autorizados só pela Sefin Nacional;
- a **NF-e ABI** (Alienação de Bens Imóveis, modelo 77) também começa em **01/12/2026**. Ela não substitui escritura nem registro;
- optantes do Simples Nacional seguem o cronograma de **01/01/2027**;
- serviços de administração e intermediação, sujeitos ao ISS, entram na NFS-e com IBS e CBS desde **01/10/2026** no regime regular.

Mais em [novos documentos fiscais da reforma](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/novos-documentos-fiscais-da-reforma) e em [NFS-e com IBS e CBS](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/nfse-ibs-cbs-padrao-nacional).

## Base legal e fontes

- LC 214/2025, arts. 251 a 270 (regime de imóveis) e 485 a 489 (transição), com a redação da LC 227/2026.
- Decreto 12.955/2026 (Regulamento da CBS).
- Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026.

Conteúdo informativo. Confira o seu caso com o contador.

## Perguntas frequentes

### Qual a redução de IBS e CBS na venda de imóvel?

As operações do regime de imóveis têm alíquotas reduzidas em 50% (LC 214, art. 261). A locação, cessão onerosa e arrendamento têm redução de 70% (art. 261, parágrafo único).

### O que é o redutor de ajuste?

É um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular a partir de 01/01/2027, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na venda (arts. 257 e 258). Não se aplica à locação.

### O que é o redutor social no aluguel?

Na locação residencial por contribuinte do regime regular, pode ser deduzido da base R$ 600 por mês por imóvel, até o valor da base, atualizado pelo IPCA (art. 260, na redação da LC 227/2026).

### Pessoa física que vende imóvel paga IBS e CBS?

Só se for contribuinte pelo art. 251: venda de mais de 3 imóveis distintos no ano anterior (imóveis com menos de 5 anos no patrimônio) ou de mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores. Há também a regra do próprio ano quando esses limites são ultrapassados.

### Quando o fato gerador acontece no aluguel?

No momento do pagamento, e o IBS e a CBS são devidos em cada pagamento (art. 254, III e § 2º). Na venda, no ato de alienação, inclusive promessa (art. 254, I e § 1º).

## Fontes

- [LC 214/2025, arts. 251 a 270 (bens imóveis)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm)
- [LC 214/2025, arts. 485 a 489 (transição das operações com imóveis)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm)
- [LC 227/2026 (alterações no regime de imóveis)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/Lcp227.htm)
- [Decreto 12.955/2026 (Regulamento da CBS)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2026/decreto/d12955.htm)
- [Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 (NFS-e de locação e NF-e ABI)](https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202607/31091735-20260730-16h30-ato-conjunto-rfb-cgibs-na-c2-ba-4-260731-090909.pdf)

## Leia também

- [Aluguel na reforma: quando o locador pessoa física vira contribuinte](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/aluguel-pessoa-fisica-ibs-cbs.md)
- [Condomínio edilício na reforma: contribuinte ou não, regra dos 80% e NFS-e](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/condominio-edilicio-ibs-cbs.md)
- [Regime diferenciado e regime específico: a diferença na LC 214](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/regime-diferenciado-e-regime-especifico.md)
- [Novos documentos fiscais da reforma: NF-e ABI, NFAg, NFGas, DeRE e NF-e sem IE](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/novos-documentos-fiscais-da-reforma.md)
- [NFS-e com IBS e CBS: NT 009, cIndOp e datas do padrão nacional](https://pegaxml.com.br/reforma-tributaria/nfse-ibs-cbs-padrao-nacional.md)

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