Item 99 da NFS-e nacional: os códigos de locação, condomínio e operações sem ISS

Publicado em 07/11/2026 · Atualizado em 07/11/2026 · Por Equipe PegaXML

Resumo

O item 99 é um grupo de códigos de tributação nacional criado para operações sem ISS e sem ICMS que passaram a exigir NFS-e por causa do IBS e da CBS: locação de imóveis e de bens móveis, cessão e arrendamento, bens imateriais e taxas de condomínio. Essas notas só são autorizadas pela Sefin Nacional, não destacam ISS e são obrigatórias a partir de 01/12/2026.

Por que existe um item que não está na LC 116

A lista de serviços da LC 116/2003 trata do que paga ISS. Locar um imóvel, arrendar um terreno ou cobrar a taxa de um condomínio não são serviços da lista, e por isso nunca tiveram NFS-e como regra. Com a reforma do consumo, essas operações passaram a estar no campo do IBS e da CBS (ou, no caso do condomínio, a ter obrigação de documento fiscal mesmo quando não há tributo devido). Era preciso um documento para elas.

A solução foi aproveitar a NFS-e padrão nacional e criar um grupo de códigos próprio, o item 99, para "operações sem incidência de ISSQN e ICMS". Ele entrou pela NT 009 da NFS-e (versão 1.01, item 2.15).

A tabela do item 99

Código	Descrição oficial (resumida)
99.01.01	Outros serviços sem incidência de ISSQN e ICMS (código residual)
99.02.01	Operações com bens imateriais não classificados em itens anteriores
99.03.01	Locação de bens imóveis
99.03.02	Cessão onerosa de bens imóveis
99.03.03	Arrendamento de bens imóveis
99.03.04	Servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis (quando não tributáveis pelo ISSQN)
99.03.05	Permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis (quando não tributáveis pelo ISSQN)
99.04.01	Locação de bens móveis
99.05.01	Operações condominiais: taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício, desde que não caracterizem operações de outros códigos

Fonte: NT 009 v1.01 e FAQ da NFS-e v1.3 (item 16.2). Para o restante da tabela nacional, veja códigos de serviço da NFS-e.

Regras que valem para todo o item 99

Só a Sefin Nacional autoriza. Documentos do item 99 podem ser emitidos pela web, pelo aplicativo ou pela API nacional. Se um sistema próprio municipal tentar compartilhá-los com o ADN, recebe a rejeição E0309 (FAQ, item 16.3).
Habilitação universal. Todo CPF ou CNPJ já está habilitado a emitir nota do item 99, mesmo que o município use sistema próprio para os demais serviços (FAQ, item 16.4).
Sem ISS. A tributação municipal é sempre "4 - Não Incidência", sem alíquota nem valor de ISS (FAQ, item 16.5).
NBS obrigatória. Na locação de imóveis, a NBS é fixa: 1.1002.10.00 (residencial) ou 1.1002.20.00 (não residencial). Veja NBS.
Canal recomendado. Enquanto as telas do Emissor Web estiverem em desenvolvimento, o FAQ aponta a API como via recomendada (itens 16.1, 16.4 e 16.6). A notícia de 29/10/2026 informou que o Emissor Web terá suporte "futuramente".

Os grupos de dados de cada código

Locação, cessão e arrendamento de imóveis (99.03)

imovel: grupo com o município do imóvel.
gLocacao: obrigatório e só aceito nos códigos 99.03.01 a 99.03.05. Traz o percentual de copropriedade (100% quando há um só locador), o valor total da operação, os descontos totais e, opcionalmente, o vencimento original.
gUnidImob: até 99 unidades na mesma nota, desde que tenham o mesmo prestador, tomador, município e percentual de copropriedade. Cada unidade traz inscrição imobiliária (opcional), o código do Cadastro Imobiliário Brasileiro ou o endereço, e os ajustes de base.
gAjusteBCLocImoveis: até 10 por unidade, com os tipos 01 tributos (como IPTU), 02 emolumentos, 03 condomínio, 04 redutor social (só na NBS residencial) e 99 outras parcelas.

O valor do serviço é calculado a partir desses dados: percentual de copropriedade multiplicado pelo valor total da operação, e o mesmo para os descontos (FAQ, item 16.6).

Locação de bens móveis (99.04.01)

Usa o grupo bensMoveis, com até 1.000 itens, cada um com NCM, descrição e quantidade. A locação de bens móveis não tem ISS: o tratamento é só de IBS e CBS.

Operações condominiais (99.05.01)

imovel: obrigatório, sem o grupo de locação.
condominios: vencimento original, até 20 cobranças (ordinária, privativa, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva, outra), até 20 detalhamentos da cobrança e até 10 descontos.
O valor do serviço é a soma das cobranças. O tomador é o condômino.
O condomínio emite com o próprio CNPJ (FAQ, item 16.11). Síndico ou administradora operam por procuração eletrônica.

A NT 009 apresenta o 99.05.01 a partir do condomínio que optou pelo regime regular do IBS e da CBS. O Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026, art. 115, VI, "d") e o Ato Conjunto 4/2026 incluem o condomínio edilício entre os obrigados a emitir documento fiscal a partir de 01/12/2026. Ser ou não contribuinte define se há tributo a pagar; a obrigação de emitir a nota tem base própria. Há divergência publicada sobre o alcance para condomínios não optantes, e a forma de preencher a nota sem tributo devido ainda não foi detalhada nos documentos oficiais. Confirme com o contador.

Receitas do condomínio com terceiros, como aluguel de salão ou cessão de espaço para antena, usam o código da operação (99.03.01 ou 99.03.04), e não o 99.05.01.

Datas

Situação	Data
Locação de bens móveis e locação, cessão e arrendamento de imóveis	Fatos geradores a partir de 01/12/2026 (Ato Conjunto 4/2026, art. 1º, III, "g")
Taxas e valores condominiais	A partir de 01/12/2026 (art. 1º, III, "f")
Bens imateriais e demais operações	A partir de 01/12/2026
Optantes do Simples Nacional	A partir de 01/01/2027 (§ 1º)
Pessoa física contribuinte na locação	A partir de 01/01/2027 (Decreto 12.955, art. 115, § 3º, I)

Na locação, o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no pagamento (LC 214/2025, art. 254, III). A pessoa física vira contribuinte do regime regular na locação quando, no ano anterior, tiver receita acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e operações com mais de 3 imóveis distintos (art. 251).

Até 07/11/2026 não houve adiamento da data de 01/12/2026. A notícia oficial de 20/10/2026 informou os códigos 99.02 a 99.04 na produção restrita, via API. O FAQ de 06/11/2026 indicou entrada em produção "nas próximas semanas".

O código residual 99.01.01

O 99.01.01 é para operações sem ISS e sem ICMS que exigem documento fiscal e não se enquadram nos códigos específicos (FAQ, item 27.3). Ele não tem campos específicos. Quando usado no lugar de um código ainda indisponível no canal, o FAQ (item 16.9) orienta detalhar a operação na descrição do serviço, no documento referenciado (número do contrato) e nas informações complementares. Não use o residual por comodidade quando existe código próprio.

Pontos de atenção

O item 99 é exclusivo da Sefin Nacional: nada de emitir pelo sistema da prefeitura.
A nota do item 99 nunca destaca ISS.
Locação de imóvel exige NBS fixa e os grupos de imóvel e locação.
Condomínio emite com o próprio CNPJ; administradora atua por procuração.
As datas valem para fatos geradores; na locação, o que conta é o pagamento.
Acompanhe o portal gov.br/nfse: a disponibilidade dos códigos em produção ainda estava sendo liberada em novembro de 2026.

Perguntas frequentes

A nota do item 99 tem ISS?

Não. A tributação do ISS é sempre "4 - Não Incidência", sem alíquota nem valor de ISS (FAQ, item 16.5). O que pode haver é IBS e CBS, conforme o caso.

Minha prefeitura usa sistema próprio. Posso emitir nota de locação por ela?

Não. Os códigos do item 99 só podem ser autorizados pela Sefin Nacional. O sistema próprio que tentar compartilhá-los recebe a rejeição E0309. Por outro lado, todo CPF e CNPJ já está habilitado a emitir essas notas no ambiente nacional.

Quando a NFS-e de locação e de condomínio passa a ser obrigatória?

Para fatos geradores a partir de 01/12/2026 (Ato Conjunto 4/2026). Para optantes do Simples, a partir de 01/01/2027. A pessoa física que se enquadra como contribuinte na locação passa a ser obrigada a partir de 01/01/2027.

Os códigos já estão disponíveis?

Em 06/11/2026, segundo o FAQ v1.3, as atualizações estavam na produção restrita (testes, sem efeito fiscal) e entrariam em produção nas semanas seguintes. A notícia de 29/10/2026 previa os releases 1 a 3 da NT 009 em produção até 01/12/2026.