Condomínio edilício na reforma: contribuinte ou não, regra dos 80% e NFS-e

Duas perguntas diferentes: pagar e emitir

Na reforma tributária, o condomínio edilício gera muita confusão porque duas perguntas costumam ser misturadas:

1. O condomínio paga IBS e CBS? Em regra, não. Ele só paga em situações específicas.
2. O condomínio emite nota fiscal? O Regulamento da CBS e o Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026 o incluem entre os obrigados a emitir NFS-e a partir de 01/12/2026.

Ser ou não contribuinte define se há tributo a pagar. A obrigação de emitir documento fiscal é tratada em outras normas, que alcançam também quem não é contribuinte.

O condomínio não é contribuinte, em regra

A LC 214/2025 é direta: "Não são contribuintes do IBS e da CBS [...] I - condomínio edilício" (art. 26, I). O Regulamento da CBS repete a regra (Decreto 12.955/2026, art. 25, I).

A taxa condominial é, na essência, um rateio de despesas entre os condôminos. Não há venda de bem ou serviço a terceiros com intuito econômico. Por isso a lei o deixou fora, ao lado de consórcios, sociedades em conta de participação, nanoempreendedores e outros casos do art. 26. Veja contribuinte do IBS e da CBS.

Quando o condomínio paga

A lei prevê duas exceções.

1. Opção pelo regime regular

O condomínio pode optar pelo regime regular (art. 26, § 1º, I). Se optar, o IBS e a CBS incidem sobre todas as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros (art. 26, § 2º, I, com a redação da LC 227/2026).

Pelo Regulamento da CBS (art. 25, §§ 1º e 2º):

• a opção vale a partir da data em que é feita;
• o condomínio deve ficar pelo menos 12 meses no regime;
• a renúncia vale a partir de 1º de janeiro do ano seguinte.

Por que um condomínio optaria? Porque, no regime regular, ele pode tomar crédito do IBS e da CBS pagos nas suas compras e contratações. Em tese, em condomínios comerciais, em que os condôminos são empresas do regime regular, a opção pode permitir que o tributo vire crédito para elas. A conta depende do perfil do condomínio e precisa ser feita com o contador.

2. A regra dos 80%

Se o condomínio não optou e as taxas e demais valores cobrados dos condôminos representam menos de 80% da receita total, ele (art. 26, § 2º, II):

• a) fica sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações com bens e serviços que realizar no desenvolvimento de atividade econômica, nos termos do art. 21, I;
• b) apropria créditos na proporção da receita dessas operações tributadas sobre a receita total.

Na prática, a regra alcança condomínios com receitas relevantes além das taxas, como aluguel de áreas comuns, vagas, espaços para antenas ou publicidade.

Atenção ao texto da lei: a medida é "taxas cobradas dos condôminos menor que 80% da receita total". Não é exatamente o mesmo que "receitas de terceiros acima de 20%", se houver receitas dos condôminos que não sejam taxas.

Quadro-resumo

A obrigação de emitir NFS-e

Os textos oficiais, em ordem:

1. LC 214, art. 60, § 2º, III: a obrigação de emitir documento fiscal vale também para outras hipóteses previstas no regulamento.
2. Regulamento da CBS, art. 115, VI, "d": a obrigação de emitir documentos fiscais aplica-se inclusive à operação realizada por condomínio edilício. O Decreto 13.075/2026 adiou para 2027 outras alíneas desse inciso (nanoempreendedor e transportador autônomo), mas não a do condomínio. O mesmo regulamento obriga o condomínio a se inscrever no cadastro, ainda que não optante (art. 105, § 3º, VI, "a").
3. Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, "f": NFS-e obrigatória "na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio", a partir de 01/12/2026.
4. NT 009 v1.01 da NFS-e: criou o código 99.05.01 – Operações Condominiais, para taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício que não se enquadrem em outros códigos.
5. Perguntas Frequentes da NFS-e v1.3 (06/11/2026): o item 15.1 lista as taxas e valores condominiais (código 99.05.01) entre as obrigações de 01/12/2026. O item 16.11 explica o código a partir do condomínio optante, em especial para os rateios de despesas.

A síntese: o Regulamento da CBS e o Ato Conjunto 4 incluem o condomínio edilício entre os obrigados a emitir NFS-e a partir de 01/12/2026; o tributo só é devido pelo condomínio optante ou acima do limite dos 80%.

Outras receitas do condomínio

O código 99.05.01 vale para operações condominiais "desde que não caracterizem operações enquadradas em outros códigos". Receitas como aluguel de espaços seguem os códigos da operação correspondente, por exemplo os de locação (99.03.01) ou de cessão de uso ou de espaço (99.03.04), conforme a descrição oficial de cada um.

Quem emite e como

• Em nome de quem: o condomínio emite a NFS-e com o seu próprio CNPJ (Perguntas Frequentes, item 16.11).
• Quem opera: o síndico, como representante legal, ou a administradora, por procuração eletrônica do condomínio concedida no Portal da Receita. Com ela, o procurador assina a declaração da nota com o próprio certificado. A funcionalidade de representação e alternância de perfis foi lançada no Emissor Nacional em 31/10/2026.
• Onde: notas do item 99 só são autorizadas pela Sefin Nacional (web, API ou app). Sistema municipal próprio que tente compartilhá-las recebe rejeição.
• Tomador: o condômino, de quem a taxa é cobrada.

Estrutura da nota de condomínio (NT 009)

• Grupo imovel obrigatório, sem o grupo de locação.
• Grupo condominios, com vencimento original, até 20 tipos de cobrança (ordinária, privativa, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva, outra), até 20 detalhes de cobrança (água, gás, IPTU, multa, seguro, taxa extra e outros) e até 10 descontos.
• O valor do serviço é a soma das cobranças.

Situação em 07/11/2026: as atualizações da NT 009 estavam em produção restrita (testes). A Receita informou que os releases devem estar em produção até 01/12/2026, e as Perguntas Frequentes de 06/11/2026 falavam em entrada em produção "nas próximas semanas". Como regra geral da NFS-e, a Receita informou que, até 31/12/2026, a ausência das informações de IBS e CBS não implica rejeição pelo sistema nacional, mas evidencia a desconformidade.

A administradora

A administradora de condomínios emite NFS-e própria pelos seus honorários ou taxa de administração. É serviço sujeito ao ISS, com IBS e CBS na nota desde 01/10/2026 para quem está no regime regular, ou desde 01/01/2027 para optantes do Simples Nacional.

O que o síndico deve fazer agora

1. Levante todas as receitas do condomínio de 2026: taxas, fundos, multas, aluguel de áreas, antenas, vagas.
2. Calcule a proporção das taxas dos condôminos sobre a receita total.
3. Converse com o contador sobre a opção pelo regime regular, principalmente em condomínio comercial.
4. Defina quem vai operar a emissão (síndico ou administradora) e formalize a procuração eletrônica.
5. Revise o boleto e o demonstrativo de cobrança para conversar com os campos da nota.

Base legal e fontes

• LC 214/2025, arts. 21, 26 e 60, com a redação da LC 227/2026.
• Decreto 12.955/2026 (Regulamento da CBS), arts. 25, 105 e 115.
• Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026; NT 009 v1.01; Perguntas Frequentes NFS-e v1.3.

Conteúdo informativo. Confira o seu caso com o contador.