Imóveis na reforma tributária: reduções de 50% e 70%, redutores e transição
Publicado em · Atualizado em · Por Equipe PegaXML
Resumo
As operações com imóveis têm regime específico na LC 214/2025: venda, direitos reais, administração, intermediação e construção civil têm alíquotas reduzidas em 50%, e a locação, cessão onerosa e arrendamento, em 70%. A base pode ser reduzida pelo redutor de ajuste (na venda) e pelo redutor social (100 mil reais no imóvel residencial novo, R$ 30 mil no lote e R$ 600 por mês no aluguel residencial). Há regimes opcionais de transição para incorporações, loteamentos e contratos de aluguel antigos.
O mapa do regime de imóveis
A LC 214/2025 dedica um capítulo inteiro aos imóveis (arts. 251 a 270). Ele vale para as operações feitas por quem apura IBS e CBS no regime regular (art. 251) e alcança cinco tipos de operação (art. 252):
| Operação | Fato gerador (art. 254) | Redução de alíquota (art. 261) |
|---|---|---|
| Alienação (venda), inclusive incorporação e loteamento | No ato da alienação | 50% |
| Cessão e atos onerosos de direitos reais | Na celebração do ato | 50% |
| Locação, cessão onerosa e arrendamento | No pagamento | 70% |
| Administração e intermediação (imobiliárias, corretores) | No pagamento | 50% |
| Construção civil | No fornecimento | 50% |
Seguem as regras da locação: a servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem (art. 252, § 1º).
Não há incidência (art. 252, § 2º):
- na permuta entre imóveis, exceto sobre a torna (a diferença paga em dinheiro);
- na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia;
- nas operações de fundos patrimoniais da Lei 13.800/2019, para investimento do fundo.
Quem é contribuinte
Empresas
O contribuinte é o alienante, quem cede ou institui o direito real, o locador, o adquirente em leilão judicial, o construtor e o prestador de administração e intermediação (art. 263). Na sociedade em conta de participação, o sócio ostensivo recolhe (art. 264).
Pessoas físicas
A pessoa física vira contribuinte do regime regular nas operações com imóveis quando, no ano-calendário anterior (art. 251, § 1º):
- Locação: recebeu mais de R$ 240 mil (valor corrigido mensalmente pelo IPCA) e teve mais de 3 imóveis distintos locados;
- Venda: vendeu ou cedeu direitos de mais de 3 imóveis distintos, considerados os que estavam no patrimônio havia menos de 5 anos;
- Venda de imóvel construído: vendeu mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores.
Ela também vira contribuinte no próprio ano se ultrapassar os limites de venda, ou se a receita de locação passar em mais de 20% o limite da locação (art. 251, § 2º). O imóvel recebido por herança, doação ou meação conta o prazo desde a aquisição pelo antigo dono (art. 251, § 4º).
O detalhe da locação está em aluguel na reforma: quando o locador pessoa física vira contribuinte.
Base de cálculo e os dois redutores
A base é o valor da operação: da venda, do aluguel, do direito real, da administração ou intermediação, ou da construção (art. 255). As administrações tributárias podem apurar um valor de referência do imóvel, com metodologia baseada em preços de mercado, dados de cartórios e características do bem (art. 256).
Redutor de ajuste (só na venda)
A partir de 01/01/2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular recebe um valor de redutor de ajuste (art. 257). Ele serve exclusivamente para reduzir a base na alienação. Para imóveis que o contribuinte já tinha em 31/12/2026, o valor inicial parte do valor de aquisição atualizado, nos termos do art. 258. A ideia é tributar, na venda, algo próximo do valor agregado, e não o preço cheio.
Redutor social
- Venda de imóvel residencial novo: dedução de 100 mil reais por imóvel. De lote residencial: R$ 30 mil por lote. A dedução é aplicada depois do redutor de ajuste, até o limite da base (art. 259).
- Locação residencial: dedução de R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da base, atualizada pelo IPCA (art. 260, com a redação da LC 227/2026, que acrescentou "por mês").
Incorporação, loteamento e construção
- Na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS da venda das unidades são devidos em cada pagamento (art. 262).
- A apuração é feita por empreendimento, vinculada a um CNPJ ou CPF específico. Cada obra, incorporação ou loteamento é um centro de custo distinto (art. 270).
- O documento fiscal das compras para a obra deve indicar o número do cadastro da obra (art. 270, parágrafo único).
O CIB
Os imóveis urbanos e rurais devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sinter (art. 265), com prazos escalonados de adequação para órgãos, cartórios e municípios (art. 266). A obra de construção civil também recebe identificação nesse cadastro (art. 269).
Regimes opcionais de transição
A LC 214 criou opções para operações iniciadas antes da reforma. Todas afastam outras formas de incidência, vedam créditos relacionados e impedem os redutores.
| Situação | Opção | Recolhimento | Base legal |
|---|---|---|---|
| Incorporação com patrimônio de afetação no RET, com pedido efetivado antes de 01/01/2029 | IBS e CBS sobre a receita mensal recebida | 2,08% (ou 0,53% nas hipóteses do art. 4º, §§ 6º e 8º, e art. 8º, parágrafo único, da Lei 10.931/2004) | Art. 485 |
| Loteamento com registro efetivado antes de 01/01/2029 | IBS e CBS sobre a receita bruta recebida | 3,65% | Art. 486 |
| Locação, cessão onerosa ou arrendamento por prazo determinado, com contrato firmado até 16/01/2025 | IBS e CBS sobre a receita bruta recebida | 3,65% | Art. 487 |
Na locação, a opção vale:
- contrato não residencial: pelo prazo original, se o contrato foi firmado até 16/01/2025 (data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica) e registrado em cartório até 31/12/2025, ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor nos termos do regulamento;
- contrato residencial: pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro, se firmado até 16/01/2025 (com prova também pelo pagamento do aluguel no prazo da lei).
O pagamento nesses regimes é definitivo e exige escrituração segregada (arts. 486 e 487).
A partir de 01/01/2029, quem vende imóvel pode deduzir da base do IBS o valor de bens e serviços usados na obra e comprados de 2027 a 2032, sujeitos a ICMS ou ISS, com documento idôneo, com multiplicadores de 1 (2027 e 2028) a 0,6 (2032) (art. 488). A regra não vale para quem optou pelos regimes dos arts. 485 e 486.
Documentos fiscais
Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026:
- a NFS-e de locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis é obrigatória para fatos geradores a partir de 01/12/2026, com códigos do item 99 da NFS-e (99.03.01 a 99.03.05), autorizados só pela Sefin Nacional;
- a NF-e ABI (Alienação de Bens Imóveis, modelo 77) também começa em 01/12/2026. Ela não substitui escritura nem registro;
- optantes do Simples Nacional seguem o cronograma de 01/01/2027;
- serviços de administração e intermediação, sujeitos ao ISS, entram na NFS-e com IBS e CBS desde 01/10/2026 no regime regular.
Mais em novos documentos fiscais da reforma e em NFS-e com IBS e CBS.
Base legal e fontes
- LC 214/2025, arts. 251 a 270 (regime de imóveis) e 485 a 489 (transição), com a redação da LC 227/2026.
- Decreto 12.955/2026 (Regulamento da CBS).
- Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026.
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Perguntas frequentes
Qual a redução de IBS e CBS na venda de imóvel?
As operações do regime de imóveis têm alíquotas reduzidas em 50% (LC 214, art. 261). A locação, cessão onerosa e arrendamento têm redução de 70% (art. 261, parágrafo único).
O que é o redutor de ajuste?
É um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular a partir de 01/01/2027, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na venda (arts. 257 e 258). Não se aplica à locação.
O que é o redutor social no aluguel?
Na locação residencial por contribuinte do regime regular, pode ser deduzido da base R$ 600 por mês por imóvel, até o valor da base, atualizado pelo IPCA (art. 260, na redação da LC 227/2026).
Pessoa física que vende imóvel paga IBS e CBS?
Só se for contribuinte pelo art. 251: venda de mais de 3 imóveis distintos no ano anterior (imóveis com menos de 5 anos no patrimônio) ou de mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores. Há também a regra do próprio ano quando esses limites são ultrapassados.
Quando o fato gerador acontece no aluguel?
No momento do pagamento, e o IBS e a CBS são devidos em cada pagamento (art. 254, III e § 2º). Na venda, no ato de alienação, inclusive promessa (art. 254, I e § 1º).