Aluguel na reforma: quando o locador pessoa física vira contribuinte

A resposta curta: dois limites, ao mesmo tempo

O dono de imóveis que aluga como pessoa física não paga IBS e CBS só por receber aluguel. Ele vira contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, cumpriu as duas condições juntas (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I):

Quem tem, por exemplo, 10 imóveis e recebe R$ 200 mil por ano não se enquadra, porque não passa da receita. Quem recebe R$ 400 mil com 2 salas comerciais também não, porque não passa da quantidade. É preciso ultrapassar os dois.

O Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026, art. 382, I) repete os critérios. A receita de 2026 é a que conta para o enquadramento de 2027.

Os detalhes que mudam a conta

O valor de R$ 240 mil é corrigido

O limite é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da LC 214 (art. 251, § 5º). O Regulamento da CBS manda divulgar o valor atualizado por ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor (art. 382, § 4º). Por isso, o correto é falar em "R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA".

Ultrapassar no próprio ano

A pessoa física também vira contribuinte no mesmo ano se a receita de locação passar em mais de 20% o limite (art. 251, § 2º, II). O Regulamento da CBS repete aqui a exigência da quantidade de imóveis (art. 382, § 1º, III).

O que é imóvel distinto

Para o Regulamento da CBS:

• cada unidade imobiliária autônoma é um imóvel distinto, mesmo sem registro próprio (art. 383);
• a fração ideal conta como imóvel distinto (art. 382, § 9º);
• operações com partes relacionadas entram pelo valor de mercado (art. 382, § 8º).

Locação curta conta no limite

A locação residencial de até 90 dias ininterruptos segue as regras da hotelaria, e essas receitas entram nos limites do art. 251 (art. 253, §§ 1º e 2º, incluídos pela LC 227/2026). Veja hotelaria e parques na reforma.

Quando começa a obrigação de emitir nota

Aqui há uma diferença importante entre empresas e pessoas físicas:

A inscrição da pessoa física no CNPJ também começa em 2027 (Regulamento da CBS, art. 105, § 4º-A).

Como o fato gerador da locação é o pagamento (LC 214, art. 254, III), cada aluguel pago gera o IBS e a CBS daquele pagamento (art. 254, § 2º).

Quanto se paga

Redução de 70%

As alíquotas do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis são reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). As demais operações com imóveis têm 50%. Veja imóveis na reforma tributária.

Redutor social de R$ 600

No aluguel residencial, o contribuinte do regime regular pode deduzir da base R$ 600 por mês, por imóvel, até o valor da base (art. 260, com a redação da LC 227/2026). O valor é corrigido pelo IPCA. Pelo Regulamento da CBS, o redutor é proporcional quando o período não é mensal (art. 377, parágrafo único) e proporcional à área residencial em imóvel de uso misto (art. 378).

O que não entra na base

Não entram (art. 255, § 2º):

• tributos e emolumentos sobre o imóvel, como o IPTU;
• as despesas de condomínio.

Exemplo de base

Aluguel residencial de R$ 3.000 por mês, com R$ 400 de condomínio e R$ 150 de IPTU cobrados junto:

Sobre a base aplicam-se as alíquotas de referência do ano com a redução de 70%. Em 07/11/2026, a alíquota de referência da CBS de 2027 ainda não estava fixada.

O regime opcional de 3,65% para contratos antigos

Quem tem contrato de locação por prazo determinado firmado até 16/01/2025 pode optar por recolher IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida (art. 487):

• residencial: pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que vier primeiro;
• não residencial: pelo prazo original, desde que o contrato tenha sido registrado em cartório até 31/12/2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor nos termos do regulamento.

A opção tem custo: veda créditos sobre as operações do imóvel, impede o redutor social, torna o pagamento definitivo e exige escrituração segregada (art. 487, §§ 3º a 11). Para o contrato não residencial, o Regulamento da CBS diz que a opção é irretratável durante o contrato e se manifesta pela emissão do primeiro documento fiscal com essa tributação (art. 463). Antes de optar, confirme com o contador como aplicar o procedimento ao seu contrato.

A nota fiscal de aluguel

A NFS-e de locação de imóveis usa os códigos do item 99 da NFS-e nacional (NT 009 v1.01):

Pontos práticos, segundo as Perguntas Frequentes da NFS-e v1.3, de 06/11/2026:

• notas do item 99 só são autorizadas pela Sefin Nacional (web, API ou app), mesmo em município com sistema próprio;
• todo CPF ou CNPJ já está habilitado a emitir nota de locação;
• a nota do item 99 não destaca ISS;
• as telas do emissor web estavam em desenvolvimento, e a via recomendada era a API.

Situação em 07/11/2026: as atualizações da NT 009 estavam em produção restrita (testes), com entrada em produção prevista para 01/12/2026. Até 30/11/2026, o leiaute em produção continua sendo o anterior.

O locatário é o tomador da nota. A imobiliária não emite a nota do aluguel em nome próprio: o contribuinte é o locador (LC 214, art. 263, III). A imobiliária pode operar a emissão pelo proprietário com procuração eletrônica concedida no Portal da Receita. Ela emite NFS-e própria pela taxa de administração e pela intermediação.

Mais sobre a nota em NFS-e com IBS e CBS.

Checklist do locador pessoa física

1. Some a receita de locação de 2026 e conte os imóveis distintos, incluindo frações ideais e locações curtas.
2. Se passar dos dois limites, prepare-se para 2027: CNPJ, emissão de NFS-e e apuração.
3. Separe IPTU e condomínio do aluguel no recibo e no contrato.
4. Avalie com o contador a opção de 3,65% para contratos firmados até 16/01/2025.
5. Acompanhe a divulgação do valor corrigido do limite.

Base legal e fontes

• LC 214/2025, arts. 251, 253, 254, 255, 260, 261, 263 e 487.
• Decreto 12.955/2026 (Regulamento da CBS), com as alterações do Decreto 13.075/2026.
• Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026; NT 009 v1.01; Perguntas Frequentes NFS-e v1.3.

Conteúdo informativo. Confira o seu caso com o contador.